Bonus Depreciation em 2026: o que mudou e como aproveitar

Quando o Bonus Depreciation estava em 100%, entre 2017 e 2022, investidores imobiliários nos EUA podiam deduzir integralmente o valor de ativos de vida curta no primeiro ano de posse. Esse período ficou marcado como uma das melhores janelas para planejamento fiscal imobiliário da história recente americana. Desde então, o percentual vem caindo anualmente, o que gerou dúvidas entre muitos investidores: ainda vale a pena fazer Cost Segregation em 2026?

A resposta é sim, com as devidas explicações. Este artigo apresenta o cronograma completo do Bonus Depreciation, mostra como a estratégia continua vantajosa em 2026 mesmo com o percentual reduzido e explica por que adiar pode custar mais caro do que decidir agora.

O que é o Bonus Depreciation

O Bonus Depreciation é um mecanismo do Código Tributário americano que permite ao contribuinte deduzir uma porcentagem do valor de ativos de vida curta de uma vez só no Ano 1, em vez de distribuir essa dedução ao longo de 5, 7 ou 15 anos conforme a vida útil normal de cada categoria.

Sem o Bonus Depreciation, um ativo classificado em 5 anos seria depreciado em parcelas anuais de 20% ao longo de cinco anos (usando o método straight-line simplificado). Com o Bonus de 40%, por exemplo, 40% do valor desse ativo é deduzido no primeiro ano. Os 60% restantes continuam sendo depreciados normalmente nos anos seguintes.

O Bonus Depreciation se aplica a ativos novos e usados adquiridos a partir de setembro de 2017, desde que o contribuinte não tenha usado o ativo anteriormente. Ele incide sobre as categorias de 5, 7 e 15 anos, que são exatamente as categorias identificadas pelo estudo de Cost Segregation. Por isso, os dois instrumentos funcionam de forma complementar: o Cost Segregation identifica os ativos, e o Bonus Depreciation amplifica o benefício no Ano 1.

A história: do Tax Cuts and Jobs Act até hoje

Em dezembro de 2017, o Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) elevou o Bonus Depreciation para 100%. Qualquer ativo de vida curta adquirido a partir de setembro de 2017 e até o final de 2022 podia ter 100% do seu valor deduzido no primeiro ano. Isso representou uma janela extraordinária para investidores imobiliários, especialmente aqueles que realizaram Cost Segregation durante esse período.

Com a expiração parcial do TCJA, o Bonus começou a ser reduzido gradualmente a partir de 2023. O cronograma estabelecido na legislação original é o seguinte:

2022: 100%
2023: 80%
2024: 60%
2025: 40%
2026: 40% (confirmado até o fechamento deste artigo)
2027: 20% (previsto, salvo mudança legislativa)
2028 em diante: 0% (sem Bonus, salvo nova legislação)

Vale notar que em 2026 o percentual permanece em 40%, o mesmo patamar de 2025. Havia expectativa de que o Congresso americano pudesse intervir para retomar o Bonus a 100%, e essa discussão segue em aberto. Mas na data de publicação deste artigo, 40% é o número oficial para 2026.

Como o Bonus se combina com o Cost Segregation em 2026

O processo funciona em duas etapas. Primeiro, o estudo de Cost Segregation identifica os componentes do imóvel que podem ser reclassificados em categorias de 5, 7 ou 15 anos. Segundo, sobre esses componentes, aplica-se o Bonus Depreciation de 40% no Ano 1. Os 60% restantes do valor de cada componente continuam sendo depreciados normalmente ao longo da vida útil da categoria.

O resultado ainda é muito superior à depreciação padrão, conforme mostra o exemplo a seguir.

Exemplo com imóvel de US$ 600.000

Considere um imóvel de investimento adquirido por US$ 600.000. Descontando o terreno (estimado em 20% do valor total), o valor depreciável da edificação é de US$ 480.000.

Depreciação padrão, sem Cost Segregation:

US$ 480.000 dividido por 27,5 anos (imóvel residencial)
Dedução anual: aproximadamente US$ 17.454

Com Cost Segregation e Bonus de 40% (Ano 1):

O estudo identifica US$ 180.000 em ativos de 5, 7 e 15 anos (37,5% do valor depreciável)
Bonus de 40% sobre US$ 180.000: US$ 72.000 deduzidos no Ano 1
Depreciação normal dos 60% restantes desses ativos no Ano 1: aproximadamente US$ 14.400
Depreciação da estrutura remanescente (US$ 300.000 / 27,5 anos): US$ 10.909
Total no Ano 1 com CS: aproximadamente US$ 97.309

40%

Bonus Depreciation em 2026

US$97k

dedução no Ano 1 com CS (imóvel de US$600k)

US$17k

dedução no Ano 1 sem CS (padrão)

A diferença é de mais de 5,5 vezes a dedução padrão. Para um contribuinte na faixa de 37% de imposto federal, o CS com Bonus de 40% pode gerar uma economia de aproximadamente US$ 29.500 no primeiro ano, em um imóvel de US$ 600.000.

Por que ainda compensa em 2026 apesar da redução

É verdade que o benefício era maior quando o Bonus estava em 100%. Com Bonus de 100%, o mesmo imóvel de US$ 600.000 teria gerado até US$ 180.000 de dedução extra apenas com os ativos de vida curta, tudo no Ano 1. Comparado a isso, o Bonus de 40% representa um benefício menor em termos absolutos.

No entanto, existem razões importantes para agir em 2026 mesmo com o percentual reduzido:

O Bonus vai cair para 20% em 2027. Cada ano que passa reduz o percentual disponível. Fazer o estudo em 2026 garante 40% de Bonus sobre os ativos identificados. Esperar até 2027 significa trabalhar com apenas 20%. Esperar até 2028 significa zero de Bonus.

O valor da antecipação temporal. Mesmo sem o Bonus, o Cost Segregation antecipa deduções que de outra forma levariam 5 a 15 anos para acontecer. Ter US$ 30.000 a menos de imposto a pagar hoje, em vez de ao longo de uma década, representa valor real tanto pela liquidez quanto pelo custo de oportunidade.

O custo de cada ano sem o estudo. Para um imóvel adquirido em 2024, por exemplo, cada ano de declaração sem o Cost Segregation é um ano em que a depreciação foi calculada pelo método padrão. Esse tempo não pode ser recuperado com o Bonus atual. Fazendo o estudo em 2026, os ativos identificados aproveitam o Bonus de 40% apenas daqui para frente.

O Lookback Study e o Bonus histórico de 100%

Para proprietários que compraram imóveis entre 2017 e 2022 e nunca fizeram Cost Segregation, existe uma oportunidade adicional pouco conhecida chamada Lookback Study.

O Lookback Study permite capturar retroativamente a depreciação que deveria ter sido reconhecida nos anos anteriores, incluindo os anos em que o Bonus estava em 80% ou 100%. Isso é feito sem a necessidade de retificar declarações anteriores, por meio do mecanismo do IRC §481(a), que concentra o ajuste integral no ano corrente.

Na prática, um proprietário que comprou um imóvel em 2019 e nunca fez Cost Segregation pode, em 2026, capturar os benefícios retroativos do Bonus de 100% dos anos de 2019 a 2022, além do Bonus de 80%, 60% e 40% dos anos seguintes, tudo em uma única declaração. O impacto pode ser extraordinário dependendo do valor do imóvel e das suas características.

Para quem tem imóveis adquiridos nessa janela, o Lookback Study pode ser ainda mais valioso do que um estudo para um imóvel recente. Converse com um CPA especializado para avaliar essa possibilidade.

A incerteza legislativa: esperar ou agir agora?

Uma dúvida recorrente entre investidores é: e se o Congresso americano renovar o Bonus para 100%? Não valeria esperar?

Essa é uma possibilidade real. Em 2025, havia propostas legislativas sérias de restaurar o Bonus a 100% retroativamente. Porém, essa mudança ainda não foi aprovada até a data de publicação deste artigo, e não há certeza de quando ou se ela ocorrerá.

Atenção: esperar uma eventual mudança legislativa tem um custo concreto. Cada ano sem o estudo é um ano em que a depreciação padrão foi usada, sem possibilidade de recuperar o Bonus sobre os anos já declarados. Se o Congresso restaurar o Bonus a 100% no futuro, isso se aplicará a ativos colocados em serviço a partir de uma determinada data. Imóveis que já estão em operação há anos se beneficiam do Bonus retroativo via Lookback, mas apenas até o patamar vigente no ano de aquisição, não do percentual futuro. Agir agora garante 40% de Bonus certo. Esperar é uma aposta legislativa sem data definida.

Quando o Cost Segregation faz sentido em 2026

Mesmo com Bonus em 40%, o Cost Segregation faz sentido em 2026 para proprietários que:

Possuem imóveis com valor acima de US$ 250.000
Se enquadram no perfil de Real Estate Professional, proprietário de Airbnb com participação ativa ou proprietário de imóvel comercial
Adquiriram imóveis entre 2017 e 2022 e nunca fizeram o estudo (Lookback)
Têm renda tributável nos EUA que pode ser reduzida pelas deduções
Planejam manter o imóvel por pelo menos mais alguns anos

Para proprietários que não se enquadram nos perfis de uso imediato das perdas, o estudo ainda pode ser estratégico se houver perspectiva de venda futura, de acumulação de renda passiva suficiente para absorver as perdas, ou de transição para o status de Real Estate Professional.

Conclusão

O Bonus Depreciation está em 40% em 2026, o mesmo patamar de 2025 e muito abaixo do pico de 100% entre 2017 e 2022. Mas isso não significa que o Cost Segregation perdeu relevância. O benefício ainda é expressivo, com deduções no Ano 1 entre 4 e 6 vezes superiores à depreciação padrão em muitos casos. E com o Bonus programado para cair para 20% em 2027 e zero em 2028, cada ano que passa reduz a vantagem disponível.

Para quem tem imóveis adquiridos na janela de 2017 a 2022, o Lookback Study abre a possibilidade de capturar os Bonus históricos mais altos em uma única declaração. Para quem comprou recentemente, 40% ainda representa uma aceleração significativa de deduções. Em ambos os casos, a análise deve ser feita por profissionais especializados que conheçam tanto a engenharia dos imóveis quanto a legislação fiscal americana aplicável a investidores internacionais.

When Bonus Depreciation was at 100%, between 2017 and 2022, real estate investors in the U.S. could fully deduct the value of short-life assets in the first year of ownership. That period stands as one of the best windows for real estate tax planning in recent American history. Since then, the percentage has been declining annually, which has raised a question among many investors: is Cost Segregation still worth doing in 2026?

The answer is yes, with the appropriate context. This article presents the complete Bonus Depreciation schedule, shows how the strategy remains advantageous in 2026 even with the reduced percentage, and explains why waiting can cost more than acting now.

What Is Bonus Depreciation

Bonus Depreciation is a mechanism in the U.S. Tax Code that allows a taxpayer to deduct a percentage of the value of short-life assets all at once in Year 1, instead of spreading that deduction over 5, 7, or 15 years according to the normal useful life of each category.

Without Bonus Depreciation, an asset classified as 5-year property would be depreciated in annual installments of 20% over five years (using the simplified straight-line method). With a 40% Bonus, for example, 40% of that asset's value is deducted in the first year. The remaining 60% continues to be depreciated normally in subsequent years.

Bonus Depreciation applies to new and used assets acquired starting in September 2017, provided the taxpayer has not previously used the asset. It applies to the 5-, 7-, and 15-year categories, which are exactly the categories identified by the Cost Segregation study. That is why the two instruments work in a complementary way: Cost Segregation identifies the assets, and Bonus Depreciation amplifies the benefit in Year 1.

The History: From the Tax Cuts and Jobs Act to Today

In December 2017, the Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) raised Bonus Depreciation to 100%. Any short-life asset acquired from September 2017 through the end of 2022 could have 100% of its value deducted in the first year. This represented an extraordinary window for real estate investors, especially those who conducted Cost Segregation during that period.

With the partial expiration of the TCJA, the Bonus began declining gradually starting in 2023. The schedule established in the original legislation is as follows:

2022: 100%
2023: 80%
2024: 60%
2025: 40%
2026: 40% (confirmed as of the publication date of this article)
2027: 20% (projected, absent legislative change)
2028 and beyond: 0% (no Bonus, absent new legislation)

It is worth noting that in 2026 the percentage remains at 40%, the same level as 2025. There was expectation that Congress might intervene to restore the Bonus to 100%, and that discussion remains open. But as of the publication date of this article, 40% is the official number for 2026.

How Bonus Combines with Cost Segregation in 2026

The process works in two steps. First, the Cost Segregation study identifies the components of the property that can be reclassified into 5-, 7-, or 15-year categories. Second, the 40% Bonus Depreciation is applied to those components in Year 1. The remaining 60% of each component's value continues to be depreciated normally over the category's useful life.

The result is still far superior to standard depreciation, as the following example shows.

Example with a $600,000 Property

Consider an investment property acquired for $600,000. Subtracting the land (estimated at 20% of total value), the depreciable value of the building is $480,000.

Standard depreciation, without Cost Segregation:

$480,000 divided by 27.5 years (residential property)
Annual deduction: approximately $17,454

With Cost Segregation and 40% Bonus (Year 1):

The study identifies $180,000 in 5-, 7-, and 15-year assets (37.5% of depreciable value)
40% Bonus on $180,000: $72,000 deducted in Year 1
Normal depreciation on the remaining 60% of those assets in Year 1: approximately $14,400
Depreciation on the remaining structure ($300,000 / 27.5 years): $10,909
Total in Year 1 with CS: approximately $97,309

40%

Bonus Depreciation in 2026

$97k

Year 1 deduction with CS ($600k property)

$17k

Year 1 deduction without CS (standard)

The difference is more than 5.5 times the standard deduction. For a taxpayer in the 37% federal tax bracket, CS with 40% Bonus can generate savings of approximately $29,500 in the first year on a $600,000 property.

Why It Still Makes Sense in 2026 Despite the Reduction

It is true that the benefit was greater when Bonus was at 100%. With 100% Bonus, the same $600,000 property would have generated up to $180,000 in extra deductions from short-life assets alone, all in Year 1. Compared to that, the 40% Bonus represents a smaller benefit in absolute terms.

However, there are important reasons to act in 2026 even with the reduced percentage:

The Bonus will drop to 20% in 2027. Each passing year reduces the available percentage. Doing the study in 2026 locks in 40% Bonus on the identified assets. Waiting until 2027 means working with only 20%. Waiting until 2028 means zero Bonus.

The value of time acceleration. Even without the Bonus, Cost Segregation accelerates deductions that would otherwise take 5 to 15 years to materialize. Having $30,000 less in taxes to pay today instead of over a decade represents real value in both liquidity and opportunity cost.

The cost of each year without the study. For a property acquired in 2024, for example, each tax year without Cost Segregation is a year in which depreciation was calculated using the standard method. That time cannot be recovered with the current Bonus. By doing the study in 2026, the identified assets benefit from the 40% Bonus going forward.

The Lookback Study and the Historical 100% Bonus

For owners who purchased properties between 2017 and 2022 and have never done Cost Segregation, there is an additional little-known opportunity called a Lookback Study.

The Lookback Study allows retroactively capturing the depreciation that should have been recognized in prior years, including the years when Bonus was at 80% or 100%. This is done without needing to amend prior returns, through the IRC §481(a) mechanism, which concentrates the full adjustment in the current year.

In practice, an owner who purchased a property in 2019 and never did Cost Segregation can, in 2026, capture the retroactive benefits of the 100% Bonus from 2019 to 2022, plus the 80%, 60%, and 40% Bonus from subsequent years, all in a single tax return. The impact can be extraordinary depending on the property's value and characteristics.

For those with properties acquired in this window, the Lookback Study can be even more valuable than a study for a recently purchased property. Speak with a specialized CPA to evaluate this opportunity.

Legislative Uncertainty: Wait or Act Now?

A recurring question among investors is: what if Congress restores the Bonus to 100%? Would it not be worth waiting?

This is a real possibility. In 2025, there were serious legislative proposals to restore the Bonus to 100% retroactively. However, this change had not been approved as of the publication date of this article, and there is no certainty about when or whether it will happen.

Note: waiting for a potential legislative change has a concrete cost. Each year without the study is a year in which standard depreciation was used, with no way to recover the Bonus on years already filed. If Congress restores the Bonus to 100% in the future, it will apply to assets placed in service after a specific date. Properties already in operation for years benefit from retroactive Bonus via Lookback, but only up to the rate in effect in the year of acquisition, not the future percentage. Acting now locks in a certain 40% Bonus. Waiting is a legislative bet with no defined timeline.

When Cost Segregation Makes Sense in 2026

Even with Bonus at 40%, Cost Segregation makes sense in 2026 for owners who:

Own properties valued above $250,000
Qualify as a Real Estate Professional, an Airbnb owner with active participation, or a commercial property owner
Acquired properties between 2017 and 2022 and have never done the study (Lookback)
Have taxable income in the U.S. that can be reduced by the deductions
Plan to hold the property for at least a few more years

For owners who do not fit the immediate-loss-use profiles, the study can still be strategic if there is a prospect of a future sale, accumulation of sufficient passive income to absorb the losses, or a transition to Real Estate Professional status.

Conclusion

Bonus Depreciation is at 40% in 2026, the same level as 2025 and well below the 100% peak between 2017 and 2022. But this does not mean Cost Segregation has lost its relevance. The benefit remains significant, with Year 1 deductions between 4 and 6 times those of standard depreciation in many cases. And with Bonus scheduled to fall to 20% in 2027 and zero in 2028, each passing year reduces the available advantage.

For those with properties acquired in the 2017 to 2022 window, the Lookback Study opens the possibility of capturing higher historical Bonus rates in a single return. For those who purchased recently, 40% still represents a meaningful acceleration of deductions. In both cases, the analysis should be conducted by specialized professionals who understand both property engineering and the U.S. tax law applicable to international investors.

Cuando el Bonus Depreciation estaba al 100%, entre 2017 y 2022, los inversores inmobiliarios en los EE.UU. podían deducir íntegramente el valor de activos de vida corta en el primer año de posesión. Ese período se destaca como una de las mejores ventanas para la planificación fiscal inmobiliaria de la historia reciente estadounidense. Desde entonces, el porcentaje ha ido cayendo anualmente, lo que ha generado dudas entre muchos inversores: ¿sigue valiendo la pena hacer Cost Segregation en 2026?

La respuesta es sí, con las explicaciones pertinentes. Este artículo presenta el cronograma completo del Bonus Depreciation, muestra cómo la estrategia sigue siendo ventajosa en 2026 incluso con el porcentaje reducido y explica por qué postergar puede costar más caro que decidir ahora.

Qué es el Bonus Depreciation

El Bonus Depreciation es un mecanismo del Código Tributario estadounidense que permite al contribuyente deducir un porcentaje del valor de activos de vida corta de una sola vez en el Año 1, en lugar de distribuir esa deducción a lo largo de 5, 7 o 15 años según la vida útil normal de cada categoría.

Sin el Bonus Depreciation, un activo clasificado en 5 años se depreciaría en cuotas anuales del 20% a lo largo de cinco años (usando el método straight-line simplificado). Con un Bonus del 40%, por ejemplo, el 40% del valor de ese activo se deduce en el primer año. El 60% restante continúa depreciándose normalmente en los años siguientes.

El Bonus Depreciation se aplica a activos nuevos y usados adquiridos a partir de septiembre de 2017, siempre que el contribuyente no haya utilizado el activo anteriormente. Se aplica a las categorías de 5, 7 y 15 años, que son exactamente las categorías identificadas por el estudio de Cost Segregation. Por eso, los dos instrumentos funcionan de forma complementaria: el Cost Segregation identifica los activos, y el Bonus Depreciation amplifica el beneficio en el Año 1.

La Historia: del Tax Cuts and Jobs Act hasta Hoy

En diciembre de 2017, el Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) elevó el Bonus Depreciation al 100%. Cualquier activo de vida corta adquirido desde septiembre de 2017 hasta finales de 2022 podía tener el 100% de su valor deducido en el primer año. Esto representó una ventana extraordinaria para los inversores inmobiliarios, especialmente quienes realizaron Cost Segregation durante ese período.

Con la expiración parcial del TCJA, el Bonus comenzó a reducirse gradualmente a partir de 2023. El cronograma establecido en la legislación original es el siguiente:

2022: 100%
2023: 80%
2024: 60%
2025: 40%
2026: 40% (confirmado hasta el cierre de este artículo)
2027: 20% (previsto, salvo cambio legislativo)
2028 en adelante: 0% (sin Bonus, salvo nueva legislación)

Vale destacar que en 2026 el porcentaje se mantiene en 40%, el mismo nivel que en 2025. Había expectativa de que el Congreso estadounidense pudiera intervenir para restablecer el Bonus al 100%, y esa discusión sigue abierta. Pero en la fecha de publicación de este artículo, el 40% es el número oficial para 2026.

Cómo se Combina el Bonus con el Cost Segregation en 2026

El proceso funciona en dos etapas. Primero, el estudio de Cost Segregation identifica los componentes de la propiedad que pueden ser reclasificados en categorías de 5, 7 o 15 años. Segundo, sobre esos componentes se aplica el Bonus Depreciation del 40% en el Año 1. El 60% restante del valor de cada componente continúa depreciándose normalmente a lo largo de la vida útil de la categoría.

El resultado sigue siendo muy superior a la depreciación estándar, como muestra el siguiente ejemplo.

Ejemplo con una Propiedad de $600,000

Considera una propiedad de inversión adquirida por $600,000. Descontando el terreno (estimado en el 20% del valor total), el valor depreciable del edificio es de $480,000.

Depreciación estándar, sin Cost Segregation:

$480,000 dividido entre 27,5 años (propiedad residencial)
Deducción anual: aproximadamente $17,454

Con Cost Segregation y Bonus del 40% (Año 1):

El estudio identifica $180,000 en activos de 5, 7 y 15 años (37,5% del valor depreciable)
Bonus del 40% sobre $180,000: $72,000 deducidos en el Año 1
Depreciación normal del 60% restante de esos activos en Año 1: aproximadamente $14,400
Depreciación de la estructura restante ($300,000 / 27,5 años): $10,909
Total en Año 1 con CS: aproximadamente $97,309

40%

Bonus Depreciation en 2026

$97k

deducción Año 1 con CS (propiedad de $600k)

$17k

deducción Año 1 sin CS (estándar)

La diferencia es de más de 5,5 veces la deducción estándar. Para un contribuyente en el tramo del 37% de impuesto federal, el CS con Bonus del 40% puede generar un ahorro de aproximadamente $29,500 en el primer año en una propiedad de $600,000.

Por qué Sigue Valiendo la Pena en 2026 a Pesar de la Reducción

Es cierto que el beneficio era mayor cuando el Bonus estaba al 100%. Con Bonus del 100%, la misma propiedad de $600,000 habría generado hasta $180,000 de deducción extra solo con los activos de vida corta, todo en el Año 1. En comparación, el Bonus del 40% representa un beneficio menor en términos absolutos.

Sin embargo, hay razones importantes para actuar en 2026 incluso con el porcentaje reducido:

El Bonus bajará al 20% en 2027. Cada año que pasa reduce el porcentaje disponible. Hacer el estudio en 2026 asegura el 40% de Bonus sobre los activos identificados. Esperar hasta 2027 significa trabajar con solo el 20%. Esperar hasta 2028 significa cero de Bonus.

El valor de la anticipación temporal. Incluso sin el Bonus, el Cost Segregation anticipa deducciones que de otro modo tardarían de 5 a 15 años en materializarse. Tener $30,000 menos de impuestos a pagar hoy, en lugar de a lo largo de una década, representa valor real tanto en liquidez como en costo de oportunidad.

El costo de cada año sin el estudio. Para una propiedad adquirida en 2024, por ejemplo, cada año de declaración sin el Cost Segregation es un año en que la depreciación se calculó por el método estándar. Ese tiempo no puede recuperarse con el Bonus actual. Al hacer el estudio en 2026, los activos identificados aprovechan el Bonus del 40% solo de ahora en adelante.

El Lookback Study y el Bonus Histórico del 100%

Para propietarios que compraron propiedades entre 2017 y 2022 y nunca hicieron Cost Segregation, existe una oportunidad adicional poco conocida llamada Lookback Study.

El Lookback Study permite capturar retroactivamente la depreciación que debería haberse reconocido en años anteriores, incluyendo los años en que el Bonus era del 80% o del 100%. Esto se hace sin necesidad de enmendar declaraciones anteriores, mediante el mecanismo del IRC §481(a), que concentra el ajuste íntegro en el año actual.

En la práctica, un propietario que compró una propiedad en 2019 y nunca hizo Cost Segregation puede, en 2026, capturar los beneficios retroactivos del Bonus del 100% de los años 2019 a 2022, además del Bonus del 80%, 60% y 40% de los años siguientes, todo en una sola declaración. El impacto puede ser extraordinario dependiendo del valor de la propiedad y sus características.

Para quienes tienen propiedades adquiridas en esa ventana, el Lookback Study puede ser aún más valioso que un estudio para una propiedad reciente. Habla con un CPA especializado para evaluar esta posibilidad.

La Incertidumbre Legislativa: ¿Esperar o Actuar Ahora?

Una duda recurrente entre los inversores es: ¿y si el Congreso renueva el Bonus al 100%? ¿No valdría la pena esperar?

Esta es una posibilidad real. En 2025, había propuestas legislativas serias de restaurar el Bonus al 100% retroactivamente. Sin embargo, ese cambio aún no había sido aprobado en la fecha de publicación de este artículo, y no hay certeza de cuándo o si ocurrirá.

Atención: esperar un eventual cambio legislativo tiene un costo concreto. Cada año sin el estudio es un año en que se usó la depreciación estándar, sin posibilidad de recuperar el Bonus sobre los años ya declarados. Si el Congreso restaura el Bonus al 100% en el futuro, eso se aplicará a activos puestos en servicio a partir de una fecha determinada. Las propiedades que ya llevan años en operación se benefician del Bonus retroactivo vía Lookback, pero solo hasta el nivel vigente en el año de adquisición, no del porcentaje futuro. Actuar ahora asegura el 40% de Bonus con certeza. Esperar es una apuesta legislativa sin fecha definida.

Cuándo Tiene Sentido el Cost Segregation en 2026

Incluso con Bonus al 40%, el Cost Segregation tiene sentido en 2026 para propietarios que:

Poseen propiedades con valor superior a $250,000
Califican como Real Estate Professional, propietario de Airbnb con participación activa o propietario de propiedad comercial
Adquirieron propiedades entre 2017 y 2022 y nunca hicieron el estudio (Lookback)
Tienen ingresos tributables en los EE.UU. que pueden reducirse con las deducciones
Planean mantener la propiedad por al menos unos años más

Para propietarios que no encajan en los perfiles de uso inmediato de las pérdidas, el estudio aún puede ser estratégico si existe perspectiva de venta futura, acumulación de ingresos pasivos suficientes para absorber las pérdidas, o transición al estatus de Real Estate Professional.

Conclusión

El Bonus Depreciation está al 40% en 2026, el mismo nivel que en 2025 y muy por debajo del pico del 100% entre 2017 y 2022. Pero esto no significa que el Cost Segregation haya perdido relevancia. El beneficio sigue siendo significativo, con deducciones en Año 1 entre 4 y 6 veces superiores a la depreciación estándar en muchos casos. Y con el Bonus programado para caer al 20% en 2027 y cero en 2028, cada año que pasa reduce la ventaja disponible.

Para quienes tienen propiedades adquiridas en la ventana de 2017 a 2022, el Lookback Study abre la posibilidad de capturar los Bonus históricos más altos en una sola declaración. Para quienes compraron recientemente, el 40% sigue representando una aceleración significativa de deducciones. En ambos casos, el análisis debe ser realizado por profesionales especializados que conozcan tanto la ingeniería de las propiedades como la legislación fiscal estadounidense aplicable a inversores internacionales.

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